行情爆炸，连二手房价都要涨？实探城北“四大金刚”，没有的事
往前推一个月，估计再乐观的人，也不敢预测，开年的杭州楼市，是如此火热。
地价大幅反弹、售楼处“人满为患”、二手成交量激增，甚至恐慌性购房者，都接连出现。
虽然“事实”摆在眼前，但对“二手大幅回暖”这件事，我始终心存疑虑。
毕竟，经过大半年的调整，曾经无比癫狂的二手房价，纷纷跌落。在新房可选余地大增的情况下，二手房按理很难受到购房者青睐。
但中介传递出的信号，无时无刻暗示着：杭州二手房又成了抢手货，再不买又要涨了。
比如，“去年失联的客户，突然主动开始联系了”、“一周成交十几套，房东调价2000”、“打倒你的不是房价，而是再等等”……
为了验证真伪，正计划买房的小编，来了一次亲身体验。
实地走访了市中心的朝晖、德胜、大关、三塘四个小区。之所以选择这些小区，是因为它们都有总价低、位置佳的优势，在手房市场上表现较为活跃。
结果我们发现，人气确实旺了，但对客户价格，仍非常敏感。而且，成交主力还是那些“特价房”。
PART 1
趁着天空放晴，第一站，我前往了朝晖一带。
随着机场轨道快线站点的确定，西湖文化广场站落位朝晖一带，站点附近沿街拆迁早已开始进行，不少沿街店铺也都挪了位置。
寻到了街边最大的一家链家，中介小哥哥热情地接待了我。
“朝晖这边，客户最看重的就是热闹，市中心，除了房子老，没别的毛病。”中介小哥对我说。
在他的带领下，我看了三套房，位于朝晖七区、九区这两个相对较新的小区。
一套朝晖七区约72㎡两室，沿马路，中间层，基本无装修，挂牌价格270万，均价约37500元/㎡。几个月前，业主还挂280万，一直没能卖出去，就这几天，才把价格下调了10万。
朝晖七区实景
据小哥介绍，业主早就买了新房，这套房源已空置多时。眼下趁着行情正好，业主才决定将多余的房产出售。
第二套房源，位于朝晖九区，约75㎡两室，位于二楼，还赠超大的露台，也是调价房源，挂牌总价260万，均价算下来约34857元/㎡。
这套房还住着租客，是位年中年阿姨。看房时，租客与我交谈起来，神色里透露着百般无奈：“可惜我们没有购房资格，不然会先申请跟房东买下的。”
租客表示，他们正在焦急等待社保满2年。在杭州，如果没有房子，就感觉自己居无定所，早一天买房，就早一天安耽。
朝晖九区实景
第三套房源同样位于朝晖九区，中间楼层，格局与刚才的房源一致，装修保养得好一些。因此，挂牌总价稍高，270万，均价算下来36197元/㎡。
房东是一对快要退休的老人，急于置换电梯房，小哥告诉我，诚心买的话，260万应该能拿下。
三套房源看下来，我发现，带看的房源有一个共性，均是近期的降价房源。一是急于出手，二是出自房东的“小心机”。
中介小哥悄悄和我透露：“其实价格调低，对于看房客户来说，也能促进购买。你有没有发现，看到价格降低，购房者心里多少觉得房东是诚心卖房，有议价空间，更容易引起关注？”
中介小哥称，本月以来，朝晖房源成交均价基本在35000-37000元/㎡，价格上没有太大变动。换句话说，这段时间行情相对平稳。
不过他又补充道，相比年前走弱的行情，开年以来房子“好卖很多”。
“朝晖一带向来成交量比较大，即使年前行情不好，我们门店一个月也能成交十几套房源，今年开春就不一样了，可以说翻了一倍还不止。”
PART 2
同为热门成交小区的德胜又如何呢？
“德胜这个板块，成交量在全市能排上前五。”中介小姐姐自豪地递上名片，为我讲解片区的优势。
目前，德胜的现状在我看来是有点尴尬的，原本就因为高架噪声颇受争议，再加上拆迁的影响，许多配套也一并拆除，还在重建。
不过，它受欢迎自然也有原因。比起市中心的朝晖，相隔几站路的距离，德胜二手房价格，整体更低一些。
东新关小区实景
我看了东新关小区的一套58㎡三房，挂牌总价215万（单价3万7）。前不久刚装修好，非常符合现下年轻人的喜好，纯白色调，走进去还有装修材料的刺鼻气味。
中介小姐姐告诉我，这套房子之前是房东自住，为了腾房票，买新房，才想着卖房。
“别看这是老破小，其实很多客户都是像你这种90后的年轻人。有些装修差的，年轻人根本看不上，房东这么装修一下，更容易卖。”中介小姐姐笑着说。
她告诉我，隔壁那套房也是前不久在她手上成交的，客户也是90后，如今已经开始装修了。
“德胜的房子，换手率非常高，年轻人刚需买下住个几年，再卖掉凑首付买新房，基本上都是这样的。”
除此之外，在德胜，房东卖房多是出于置换的需要，不是家里有老人，不便爬楼，就是夫妻有了孩子，住起来过于拥挤。
德胜新村实景
比如，一套位于德胜新村的约58㎡三房，房子保养得非常好，看起来跟精装新房一样。又是中间楼层，也才卖218万，均价37586元/㎡。
房东夫妇十分和善，告诉我，他们在这里生活了5年，要不是因为老人腿脚不便，也不会卖房。
“老人90多岁了，爬不动楼了。我们现在就想换一套一楼的房子，老房子最好，底层还带花园，老人家喜欢！”
再比如同样位于德胜新村的60㎡两房，顶楼房源，不沿马路，挂牌总价215万。
房东也是一对夫妇，与女儿女婿同住，今年孙女10岁了，一家五口已经住不下了，这才想着把房子卖了置换一套大宅，议价空间很大。
“如果有看中的房源，一定要抓紧下定，现在房子卖得太快了，前面那对想换一楼的夫妻，本来都看好房源了，也是晚一步被别人买走了。”中介小姐姐临走时，还不忘嘱咐。
PART 3
接着，我来到大关。
大关一带距离运河历史文化街区十分近，周边都是豪宅区，唯有这边的老破小，是刚需承受得起的。
“在我们这，老小区比电梯房好卖，不瞒你说，这段时间行情好，上门挂牌的房东非常多。喏，这些都是今天新挂出来的房源。”中介小哥鼠标一滑，后台还真有好些新挂的房源。
在中介门店，我还恰好遇上了上门挂牌房源的房东，便径直去了这位房东家。
房东是个中年人，房源位于大关东二苑，中间楼层，约53㎡的两室，挂牌总价205万，均价算下来38929元/㎡。
房东告诉我，他们一家人手中有几套房，儿子儿媳不在拱墅区工作，一家人早搬去了城东，不太回来住。最近，他也想着把房子卖了换房票，去临平买个别墅养老。
屋内收拾得一尘不染，家具家电选的也都不比现在的精装商品房差，老板橱柜，方太油烟机，卫生间还做了干湿分离的设计，在老破小中非常难得。
中介告诉我，大关一带的老房子，房龄算是比较新的，因此，在户型设计上也会比朝晖、德胜更好，从大面积的洗手间就能看出来，居住舒适度比较高。
除了老小区，大关附近的三塘还有不少次新房，在市区诸多豪宅小区里，三塘一带的次新房算是刚需比较够的着的。如三塘人家、三塘汶苑，都有电梯房，而且80多㎡多房源，总价能控制在300万以内。
三塘人家实景
我看了一套三塘人家的约81㎡两室，2012年的小区，高楼层，视野非常好，能看到运河，总价才285万，均价算下来35373元/㎡。
据了解，房东是为了置换学区房，只不过碍于旁边太多老小区房源走俏，来过问这套房源的人并不多。
“在拱墅区，这样的电梯房面积大，总价相对更高。所以刚需过渡，大多会选择老小区。就算现在行情好，这样的电梯房也没什么人来看过。”
PART 4
3月以来，杭州二手房市场回暖速度明显加快。
根据透明售房网数据显示，3月第二周，杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交量达到了1678套，环比涨幅达22%，是近8个月来成交量最高的一周。
虽说成交量在涨，但市区一轮跑下来，我发现，行情并没有中介形容的那样“夸张”。
首先，成交量反弹的同时，挂牌量增长更是猛烈，截至昨日，挂牌量已达到了68918套。
其次，至少从这四个小区看，价格并几乎没有波动。
在我爱我家成交记录中看到，朝晖九个小区2月成交均价环比下跌了4.49%，朝晖七区同小区1月还曾卖出3万8的单价，如今挂牌价格3万8差不多已经是天花板。
德胜则更明显，东新关1月成交均价3万3，而3月最近成交一套58㎡的，均价只有3万。德胜新村也是如出一辙，今年1月成交均价3万4，3月成交均价约3万2。
大关也是如此，大关东一苑1月通过我爱我家仅成交一套房源，均价约3万7；可到了3月中旬，成交量略微上涨，2套房源均价算下来仅3万。
三塘2月成交均价3万1，我爱我家数据显示，成交均价环比下跌了15.35%，连成交量也环比下跌33.33%。
如果跟去年巅峰时期相比，那就相差更远了。以朝晖为例，小户型最高成交价达4万7。但在下半年，价格开始不断下滑，勉强稳定在4万左右。
可按这次跑盘情况看，挂牌价格都只有3万7-3万8，成交均价可想而知。
而且，中介推荐的大部分房源，都是近期的降价房源，行情好反而降价。或许不少房东，主要还是为了快速出货。
事实上，从去年下半年以来，楼市行情走弱，二手房深受影响，成交非常慢，这也造成了二手库存的积压。
一位相熟的中介朋友跟我说，看房不是一时的事，冲动买房最要不得。
在开年“羊群效应”的影响下，刚需购房者常常控制不住自己。但是，焦虑之下更容易踩坑。
与其光在朋友圈看楼市“小阳春”，不如多走多看。至少，现在的二手行情，仍处于调整阶段，完全可以慢慢看。
但话说回来，作为一个刚需，如果的确存在迫切的住房需求，该出手还得出手。
不在乎涨跌，“买得起，我喜欢”，或许就够了。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
▍推荐收藏·2019购房指南
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣七喜
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络